리모델링 이란?
낡은 건축물을 그 기본 골조는 그대로 두고 내부와 시설을 완전히 뜯어고치는 일. 건물의 기본적인 형태는 그대로 둔 채로 인테리어나 구조 등을 수선하여 사용하는 것을 가리킵니다. 낡은 건축물을 부수고 새로 짓는 재건축과 대비되는 개념입니다.
용적률 규제와는 상관 없이 면적의 30~40% 가량을 증축할 수 있기 때문에 재건축 수익성이 떨어지는 구축 아파트에서 많이 추진되고 있는 방식입니다. 공동주택 리모델링은 재건축에 비해 사업기간이 짧고 획기적인 주거환경 개선을 기대할 수 있어 2020년 이후 많은 노후 공동주택 단지에서 리모델링 사업을 추진하고 있습니다.
최근에는 점점 구축 주택 소유주들이 리모델링으로 눈을 돌리는 추세인데요! 과거 용적률 규제가 존재하지 않았던 시절이나, 현재보다 널널했던 시절에 건축된 주택들은 신축을 하려면 과거 면적을 그대로 사용할 수 있는게 아니라, 현행 규제에 맞추어서 바닥면적을 줄여서 신축해야하기 때문입니다.
재건축은 지은 지 30년이 넘어야 추진할 수 있지만, 리모델링은 15년 이상이면 됩니다. 안전진단 등급도 재건축은 최소 D등급(조건부 허용) 이하여야 가능하나, 리모델링은 거꾸로 C등급 이상을 받아야 원할히 추진할 수 있습니다.
리모델링 시 증축 가능 규모?
리모델링 시 증축의 규모는 건축법과 주택법에서 정하고 있습니다. 기존 연면적의 10% 이내 증축이 가능하며, 경우에 따라 최대 30% 까지 증축이 가능합니다. 그리고 증축으로 인한 세대수 증가는 기존 세대수의 15%로 상한선이 정해져 있습니다.
[참고]
1) 공동주택이 아닌 건축물로서 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 소형 주택으로의 용도변경을 위하여 증축되는 건축물 및 공동주택: 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것.
2) 그 외의 건축물: 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1의 범위에서 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것. 다만, 영 제6조제1항제6호가목에 따른 리모델링 활성화 구역은 기존 건축물의 연면적 합계의 10분의 3의 범위에서 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내일 것.
나. 건축물의 층수 및 높이의 증가: 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내
다. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 세대수의 증가: 가목에 따라 증축 가능한 연면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15를 상한으로 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내
수직증축 vs 수평증축
리모델링으로 인한 증축 시에는 ‘수직증축’ 과 ‘수평증축’ 으로 구분됩니다. 수직증축은 14층 이하의 아파트일 경우 최대 2개층까지 증축 / 15층 이상의 아파트일 경우 최대 3개층까지 증축이 가능합니다. 수평증축은 전용면적에 따라 달리 적용되는데 85m제곱 미만인 경우 전용면적 40%까지, 85m제곱 이상인 경우 전용면적 30%까지 증축이 가능합니다.
대부분의 리모델링 사업 진행 단지는 수직 증축을 원합니다. 기존 골조에 면적을 넓히는 수평 증축에 비해 수직 증축은 세대수 증가 효과가 있기 때문입니다. 수직 증축은 수평 증축에 비해 세대수가 최대 15% 늘어날 수 있습니다. 세대수가 늘어나면 주민들의 분담금 부담이 줄어드니 아무래도 수직 증축을 선호할 수밖에 없는데요. 문제는 안전에 대한 문제가 있어 인허가가 어렵다는 점입니다.
수직증축의 경우 아무래도 인허가 시간이 오래 소요되며 사업 진행이 더딜 수 밖에 없습니다. 그렇기때문에 대부분의 리모델링 단지는 수평 증축을 선택하는 추세입니다. 그런데 이번 대치1차현대 아파트 사례로 인해 수직 증축 허가에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 지난 4월 서울 강남구 대치동에 위치한 대치1차현대 아파트는 말뚝 기초로 준공된 아파트 중 최초로 수직 증축 허가를 받았습니다.
투자 시 고려사항
리모델링 심의 통과가 현실적으로 가능한가?
리모델링 사업은 사업 추진 시작부터 안전성 통과까지 적어도 4-5년의 기간이 소요됩니다. 대치1차현대아파트의 경우도 2017년부터 리모델링 사업을 추진하였고 23년 4월에 허가가 완료되었습니다. (수직증축 케이스이지만 수평증축의 경우도 3년은 기본으로 소요되는 것 같습니다.) 따라서 오랜기간이 소요되는만큼 사업 추진 도중에 중단이 될 수 있는 리스크가 존재합니다.
현재 시세 vs 리모델링 후 시세
리모델링 사업이 추진되기 시작하면 부동산 시장에서도 리모델링에 대한 기대감이 가격에 반영되기 시작합니다. 따라서 이미 형성된 시세가 추후 리모델링 후에 시장가격보다 더 높게 형성된건 아닌지 합리적인 판단이 필요합니다.
복리시설, 부대시설 현황
건축법에 따라 리모델링 시 복리시설 및 부대시설의 증축이 가능합니다. 주차장, 놀이터 등 공용시설이 여기에 해당되는데요. 만약 기존 아파트에 이미 조성이 되어있다면 기존 시설들을 정비,수선하는 개념으로 진행되겠지만, 그렇지 않은 경우 사업비의 상당부분이 공용시설 증축에 소요될 수 있으므로 사전확인이 필요한 요소로 생각됩니다.
리모델링으로 인해 발생하는 비용
리모델링으로 인해 발생하는 사업비는 기존 주민들이 분담하게 되며, 수직증축이 일어나지 않는 경우에는 신규분양이 일어나지 않으므로 사업성이 좋지 않을 수 있습니다. 또한 실거주의 경우, 공사가 진행되는 동안 임시 거주처가 마련되어야하며 이주비가 발생합니다. 따라서 리모델링 물건 투자로 인한 이익이 비용을 충분히 넘어서는지에 대한 판단이 합리적으로 이루어져야 합니다!
