부동산 재건축이란 ?
우리나라의 아파트는 철근 콘크리트 로 만들어져 있으며, 철근 콘크리트는 의외로 수명이 짧아 건축된 지 30~50년 정도가 지나면 강도가 약해지기 시작합니다. 때문에 이런 공동주택은 안전성 검사를 정기적으로 해야 하는데, 공동주택의 안전성이 일정 수준 미만으로 떨어지면 더 이상 사용할 수 없으며 철거해야 합니다! 이처럼 재건축이란 기존 토지 등 소유자들이 조합을 결성하여 기존 건물을 밀고 새로운 건물로 다시 짓는 것을 말합니다. 국내에서는 도시 및 주거환경정비법이 관할하고 있습니다.
재건축 대상
법적으로 준공 30년이 지나면 재건축 사업 대상이 됩니다. 그리고 안전진단 요건을 반드시 통과해야 사업진행이 가능한데요!
아래의 4가지 항목을 평가하여 최종 안전진단 등급이 결정됩니다. 안전진단 등급이 D-E 등급일 경우 재건축 사업 허가를 받을 수 있습니다.
- 구조안정성(50%): 건물 기울기, 내구력, 기초침하 등
- 주거환경(15%): 도시미관, 소방활동 용이성, 침수피해 가능성,주차환경, 일조환경 등
- 건축 마감 및 설비노후도(25%): 지붕 외벽마감, 난방/급수/도시가스노후도/전기설비 노후도 등
- 비용편익(10%): 관리비 등
2023 재건축 규제완화
23년 2월 , 재건축 안전진단 기준이 완화되면서 재건축 대상 아파트 가격의 호재로 작용하였습니다. 안전진단 등급에서 가장 많은 비중을 차지하는 건 구조안정성인데, 대부분의 아파트는 30년이 지나도 구조적으로 큰 문제가 발생하지 않습니다. 대신 주거환경이나 설비가 낡아서 재건축이 필요한 경우는 많죠. 따라서 재건축을 쉽게 하기위해 구조안정성의 반영 비율을 낯춰 규제를 완화하였습니다
위의 4개 항목의 평가를 마친 후, 최종적인 점수를 매겨 점수에 따라 재건축 여부가 결정됩니다!
점수를 매겼을 때 ‘재건축’ 범위에 들어가면 바로 재건축을 할 수 있지만, ‘조건부 재건축’ 범위에 들어가면 공공기관의 검토를 한번 더 받아야 했습니다. 하지만 2023년부터는 아래와 같이 ‘재건축’ 범위의 점수 range를 더 늘리고, ‘조건부 재건축’ range를 줄임으로써 더 많은 노후 아파트가 1차 안전진단 후 재건축이 가능해졌습니다.
재건축과 용적률
통상적으로 용적률이 낮을수록 재건축 사업이 수월합니다. 저층 아파트일수록 재건축 시 건물을 높게 지어 추가 세대가 많아지기 때문이죠. 만약 기존 건물의 용적률이 이미 200%라면 사실상 재건축으로 인한 수익은 많지 않습니다. 하지만 용적률 150%인 건물을 재건축한다면, 그만큼 건물을 높게 지을 수 있어 건설사에게 많은 수익이 돌아가게 됩니다. 결국 기존 건물의 용적률에 따라 재건축 사업의 추진 속도도 확연히 다를 것입니다.
가령 야탑동의 위치한 ‘매화마을공무원2단지’는 1995년 7월에 지어져 재건축 가능 연한이 곧 다가오지만, 재건축 대신 리모델링을 추진하고 있습니다. 그 이유는 해당 단지의 용적률이 무려 200%나 되기 때문입니다. 해당 단지가 위치한 3종일반주거지역의 법적 상한 용적률이 200~300%이기 때문에 사실상 재건축으로 인한 사업성이 떨어지기 때문입니다. 반면, 금곡동에 위치한 ‘청솔주공9단지’는 지난 3월, 재건축 추진 준비위를 설립하고 재건축 사업에 본격적으로 박차를 가하고 있습니다. 앞서 언급한 매화마을공무원2단지와 마찬가지로 1995년 준공된 아파트지만, 해당 단지의 용적률은 고작 144%입니다. 즉 재건축으로 인한 사업성이 뛰어나기 때문에 리모델링 대신 재건축을 선택하는 것입니다. (출처: KB부동산)
재건축 vs 리모델링
| 재건축 | 리모델링 | |
| 장점 | -용적률 증가 및 준공 시 신축 아파트로서 시세상승 효과가 큼 | -재건축에 비해 진행과정 및 소요기간이 짧음 -초과이익환수제, 용적률, 기부채납 등의 규제가 없음 |
| 단점 | -사업 소요시간이 매우 김 -재건축 초과이익환수제, 전매 제한 등 규제 |
-기본 골조를 유지한 채 증축, 확장하는 방식으로 집 구조 변경이 제한적임 |
